I.- APROXIMACION AL TEMA: Atinente al tema de las locaciones urbanas inmobiliarias, en los considerandos del DNU 70/23, además de la derogación de la ley 27.571, se derogan normas de aplicación accesorias al Código Civil y Comercial (CCyC) emergentes de la ley 27.737. En esa tesitura, el DNU 70/23 introduce normas de aplicación imperativa, de las cuales se desprenden excesivos requisitos que desembocan en consecuencias negativas tanto para locadores cuánto para locatarios, afectándose en definitiva el desarrollo del mercado inmobiliario de las locaciones.

Así las cosas, a partir de la vigencia de DNU 70/23 que se aplicará para los contratos que se realicen a partir de esta última, habrán de coexistir contratos de locación en los cuales se aplicarán diferentes normas, es decir, las actualmente derogadas, emergentes de las leyes 27.551 y 27.737 y las del DNU 70/23.

II.- PRICIPALES NORMATIVAS INTRODUCIDAS POR EL DNU 70/2023: Entre las más relevantes pueden señalarse, según lo explica el especialista, Dr. Santiago J. MIANI en un Artículo de su autoría que se utiliza como hilo conductor en este acápite (1):

1.- MONEDA DE PAGO Y ACTUALIZACION: Los contratos de locación pueden pactarse en moneda nacional de curso legal o en moneda extranjera. De allí que se suprime la posibilidad de que se acepte cualquier pago referido al contrato en una moneda distinta a la acordada en este último.

Concerniente a la actualización del precio, los contratantes quedan habilitados para pactar el ajuste del valor de los alquileres, resultando válido la utilización de cualquier índice acordado por aquellos, que puede ser de carácter público o privado, siempre expresado en la misma moneda en que se pactaron los alquileres. Para el caso hipotético de que el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de similares características que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) en el supuesto de que el precio se hubiera pactado en moneda nacional, o bien, podrá usarse aquel que cumpla iguales funciones en el país que emita la moneda de pago acordada.

2.- PLAZO MINIMO DE LA LOCACION: El mismo será el que los contratantes hayan establecido. Para el supuesto que no se hubiere fijado plazo, en locaciones temporales se observarán los usos y costumbres del lugar; en los acordados con destino a vivienda permanente, será de dos años y para otros destinos será de tres años.

Atinente al ´plazo máximo, rige el art. 1197 del CCyC, de donde, no puede exceder de veinte años para destino habitacional y de cincuenta años para otros destinos.

3.- FIANZA Y DEPOSITO EN GARANTÏA: Los contratantes pueden pactar libremente las cantidades y moneda asignada a este renglón al igual que el mecanismo que se observará para su devolución al término del contrato.

4.- MEJORAS NECESARIAS ABONADAS POR EL LOCATARIO: Se derogó el art. 1202 del CCYC que estatuía la obligación imputable al locador de asumir el pago de las reformas necesarias abonadas por el locatario de la cosa objeto de la locación, incluso en la ausencia de convenio al respecto.

5.- PERDIDA DE LUMINOSIDAD DEL INMUEBLE: Se derogó el art. 1204 del CCyC. Así, se suprime la restricción que impedía que el locatario pudiera requerir la resolución del contrato o la reducción del precio del alquiler.

6.- COMPENSACION A FAVOR DEL LOCATARIO: Se deroga el art. 1204 bis, eliminándose la facultad del locatario de compensar de pleno derecho gastos y acreencias con los cánones locativos.

7.- RESOLUCION DEL CONTRATO POR CAUSA IMPUTABLE AL LOCATARIO: Se produce una ampliación de las causales por la cual se establece la posibilidad de resolución por cualquier causa que las partes pacten en el contrato.

8.- RESOLUCION DEL CONTRATO POR CAUSA IMPUTABLE AL LOCADOR: Se estatuye la eliminación del art. 1220 del CCyC por la cual el locatario estaba facultado para resolver el contrato cuando el daño fuere ocasionado por el locador. Así, el locatario estaba habilitado para resolver el contrato si el daño era ocasionado por el locatario. Así el locatario podía resolver el contrato si se producía el incumplimiento del locador en orden a la obligación y la garantía de evicción o la de los vicios redhibitorios.

9.- RESOLUCION ANTICIPADA POR PARTE DEL LOCATARIO: Este supuesto, parte de la premisa que el locatario puede resolver el contrato en cualquier momento de su ejecución. En dicha hipótesis, debe abonar el monto equivalente al 10% del saldo del precio total hasta la finalización del contrato. Al efecto, se parte de la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización convenida del contrato.

10.- LA NORMATIVA DEROGADA DE LA RESOLUCION ANTICIPADA DEL CONTRATO POR PARTE DEL LOCATARIO: Se deroga el art. 1221 del CCyC que disponía el derecho del locatario -si se trataba de un inmueble destinado a vivienda- de resolver el contrato si hubieran transcurrido seis meses de la vigencia del mismo, notificando de modo fehaciente al locador con una anticipación de al menos un mes y abonando al locador en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble. Y, de un mes si la opción se ejercía transcurridos los seis meses de dicha vigencia. Se tomaba para su cálculo el valor del mes locativo en que se entregara el inmueble. Asimismo, en dichos contratos de inmuebles destinados para vivienda, si la notificación de la resolución al locador se efectuaba con una anticipación de tres meses o más y dicho preaviso operara sus efectos luego de haberse cumplido seis meses de la vigencia del contrato, no correspondía pago de indemnización alguna por dicho concepto.

A modo de un relevamiento específico del nuevo régimen legal incumbente, se transcribirán algunos de los artículos más trascendentes del CCyC que complementas estas normas.

Así, art. 765. Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada.

Art. 766. Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente a la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene.

Art. 1196. Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse al locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

b) Depósitos de garantías o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse en el momento de restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas.

c) El pago de valor llave o equivalente.

d) La firma de pagará o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Art. 1201. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la COSA LOCADA en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones NO fueren urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la notificación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

En lo concerniente a la pérdida de la luminosidad del inmueble, atento la derogación del art. 1204 CCyC, se eliminó la restricción que impedía al locatario solicitar la resolución del contrato o pedir la reducción del pago mensual del alquiler.

Atinente a la compensación a favor del locatario, al derogarse el art. 1204 bis del CCyC, éste no podrá reclamar de PLENO DERECHO los gastos y acreencias que se encuentren a cargo del locador deduciéndolos de los cánones locativos.

En lo que involucra a las causales de resolución del contrato por causa imputable al locatario, según el nuevo inciso d) agregado al art. 1219 del CCyC, se autoriza a convenir que la resolución obedezca a cualquier causa fijada en el contrato. A su vez el locatario podrá resolver el contrato si el locador incumple con la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, con la salvedad de que ello se produjere por accionar del locatario, y, el locador incumple con la garantía de evicción o los vicios redhibitorios.

Tocante a la resolución anticipada por parte del locatario, puede hacer efectiva la misma en cualquier momento abonando el 10% del precio de los alquileres contado hasta la fecha de terminación del contrato, calculado desde la fecha de notificación de aquella.

Cabe recordar que la resolución anticipada prevista en la redacción anterior del art. 1221 del CCyC disponía que el locatario podía hacer uso de dicha opción transcurridos seis (6) meses de vigencia del contrato. En este supuesto, debía notificar fehacientemente al locador con una anticipación de un (1) mes. En la hipótesis que hiciera uso de la opción durante el primer año de vigencia, debía abonar al locador en concepto de indemnización un mes y medio del alquiler al momento de desocupar el inmueble y la correspondiente a un mes, si hiciera uso de la opción transcurrido dicho período. En los inmuebles destinados a vivienda, si la comunicación al locador se realizaba con anticipación de tres meses o más y dicho preaviso se efectuare luego de seis meses de vigencia del contrato, no procedía el pago de indemnización. (2)

Además, respecto a las locaciones urbanas inmobiliarias queda derogada la prohibición del art. 10 de la ley 23.928 que impedía la actualización monetaria del precio del alquiler.

III.- ASPECTO AXIOLOGICO A LA LUZ DE LA DOCTRINA AUTORAL ESPECIALIZADA: Explica el especialista Dr. Franco ROBIGLIO (3) que, aunque aparece como apresurado efectuar conclusiones acerca de los efectos jurídicos que las reformas del DNU 70/23 pueden generar sobre los contratos de locación inmobiliaria, asume que estas últimas presuponen un panorama en el cual debían efectuarse modificaciones.

Añade el autor ROBIGLIO que, pese a que las leyes 27.551 y 27.737 fueron dictadas en razón que el sistema vigente antes de las mismas producía perjuicios a los locatarios, con el advenimiento de dichas leyes se ocasionó perjuicio grave en la figura del locador. Esto último agravó la problemática de acceso a la vivienda, produciéndose nuevos conflictos en la relación entre el locador y el locatario. Ello en función a la excesiva función tutelar que emanaba de dichas normativas.

Al margen de lo expuesto en el párrafo que antecede, el DNU 70/23 tenía a su alcance la posibilidad de propender a modificaciones necesarias y positivas que, empero, no llegó a concretar debido a una desafortunada técnica legislativa, inarmónica en sus conceptos que, además, se abstrajo de ciertas normas que precisaban modificación, que debieron adaptarse, e, incluso, derogarse a fin de generar un ámbito de aplicación de reglas claras que posibilitaran a las partes desplegar en su plenitud su derecho a la libre contratación.

De modo tal que el DNU 70/23 no alcanza a conciliar ninguna cuestión problemática pues, simplemente, invierte la asimetría entre las partes, consecuencia de las reformas anteriores.

Así se generan nuevos escenarios carentes de la certidumbre que, obviamente, requerirán la atención de los tribunales y los profesionales abogados especializados. (4)

A su turno, el Dr. Emiliano HERRERA, al efectuar un abordaje de índole genérico institucional sobre la incidencia del DNU 70/23 en los contratos de locación inmobiliaria, destaca que este último introdujo cambios sustanciales en el régimen incumbente que producirán alteraciones en normativas claves al propender a una mayor flexibilización en diversos aspectos de la relación contractual entre el locador y el locatario. Dicha orientación, prosigue el especialista, implica una modificación en los sistemas ahora derogados que catalogaban como la parte más vulnerable al locatario. La versión normativa que emana del DNU 70/23, otorga primacía a la autonomía de la voluntad. (5)

Tales cambios se fincan en la idea de una mayor libertad y una regulación menos restrictiva en el mercado inmobiliario de alquileres, posibilitando de un modo más adecuado la demanda habitacional. La falta de elasticidad de la demanda “desempeñará un papel crucial, ya que, en ausencia de alternativas para abordar la demanda habitacional, los precios de los alquileres podrían mantenerse, contrarrestando los efectos deseados por los impulsores de la reforma” (6)

Por su parte, el autor Jorge C. RESQUI PIZARRO, se aboca a la temática de la inconstitucionalidad del DNU 70/23.

Así, desde un horizonte genérico expresa que la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN), según doctrina inveterada, ha destacado que las facultades para el dictado de un DNU solo pueden admitirse en condiciones excepcionales (CSJN “Consumidores Argentinos”, Fallos: 333:633).

Asimismo, explica el autor que la CSJN ha preconizado a lo largo de los años que debía patentizarse un escenario de imposibilidad que el Congreso funcionara y que el tema revistiera tal urgencia que requiriera una solución inmediata (“VERROCHI”, Fallos: 322:1726; “RISOLIA DE OCAMPO”, Fallos: 326:1944; “LEGIZAMON”, Fallos: 327: 559, y, “COOPERATIVA DE TRABAJO”, Fallos: 326:318, entre otros). (7)

Señala el autor que tampoco está permitido implantar regímenes generales mediante un DNU. Al efecto, menciona el precedente “PINO, Severino y otros c/ESTADO NACIONAL” del 07/10/2021.

En la tesitura planteada, el autor, Dr. RESQUI PIZARRO, considera que intentar implantar un nuevo modelo político, económico y social, a espaldas de los representantes del pueblo, contraría los principios republicanos plasmados en la Constitución Nacional.

Consustancial con dicha línea de pensamiento, hace alusión a que el art. 99, inciso 3 de la Constitución Nacional establece taxativamente las condiciones que deben exteriorizarse para que resulte viable dictar normas de esta naturaleza que, como acontece en este caso concreto, compele al Congreso Nacional a evitar configurar los dispuesto en el art. 29 de nuestra Carta Magna. (8)

IV.- CONCLUSION: A esta altura del relato corresponde concluir que las reformas introducidas por el DNU 70/23 en orden al tema de las locaciones inmobiliarias, resulta factible de catalogarse como mínimo de una iniciativa polémica.

En esa línea directriz, sostiene el especialista Ezequiel VALICENTI que desde el staff gobernante se pregona que dichas modificaciones propenderán a una mejora generalizada en el mercado de los alquileres, en función a que los contratantes en una locación inmobiliaria alcanzarán la posibilidad de acordar diferentes cláusulas relativas al desenvolvimiento del contrato respectivo.

Empero, esta última versión aparece como irrealizable en las negociaciones de arrendamiento de inmuebles con destino a habitación para vivienda. Ello es así, toda vez que la pregonada “libertad de negociarlo todo” no se torna dable de desarrollarse en el contexto de las desigualdades entre locadores y locatarios, dado la posición dominante que la reforma atribuye a los primeros. (9)

Sucede que, en ese escenario de desigualdad, la posibilidad que quien ostente la posición dominante trate de obtener ventajas a su favor, aparece como esperable, como, por ejemplo, imponer la aplicación de un índice de actualización que más favorezca a sus intereses. De allí que el especialista, Dr. Ezequiel VALICENTI, hace referencia a la sentencia de HENRI LACORDAIRE, dictada en París en 1848 que expresa que, entre el fuerte y el débil, entre el rico y el pobre, entre el amo y el siervo, es la libertad la que oprime y la ley la que libera. (10)

Cabe destacar que la reforma introducida por el DNU 70/23, está sujeta no solo al trámite que efectuará el Poder Legislativo, sino, además, al control de constitucionalidad que despliegue el Poder Judicial.

Para la eventualidad de que el Congreso deje sin efecto el DNU 70/23, aquellos contratos celebrados bajo sus efectos mantendrán su vigencia y sus cláusulas estarán dotadas de validez.

Empero, en el supuesto de que se declare la inconstitucionalidad de dicho DNU, podrían resurgir disposiciones de orden público dictadas por el Poder Legislativo al regular, mediante las normativas derogadas por dicho DNU 70/23, los contratos de locaciones inmobiliarias.

Esto último, habida cuenta que, de producirse tal circunstancia, quedarían afectadas ciertas cláusulas de los contratos de locación que hubieren sido redactadas en base a lo estatuido en el DNU 70/23.

Tal escenario propende a generar un nivel de inseguridad jurídica que deberá dirimirse en los próximos meses.

(1) MIANI, Santiago J. “DNU 70/2023: ¿CUÁLES SON LOS CAMBIOS EN LOS CONTRATOS DE LOCACION DE INMUEBLES?” Artículo publicado el 03/01/2024 en el sitio grupoprofesional.com.ar/blog/dnu-70-23-cuales-son-los-cambios-en-los-contratos-de-locacion-de-inmuebles-dr-santiago-j-miani/

(2) GELIS, Javier F. “LOCACION DE INMUEBLES / ENCUADRE NORMATIVO RESULTANTE DEL DNU 70/23”, Artículo publicado el 21/12/2023 en ABELEDO GOTTHIER, sitio abeledogotthier.com.ar/locación-de-inmuebles-encuadre-normativo-resultante-del-dnu-70-23/

(3) ROBIGLIO, Franco “BREVE REFLEXION SOBRE LAS LOCACIONES URBANAS A LA LUZ DEL DNU 70”, publicado en “COMERCIO Y JUSTICIA” el 11/01/2024, sitio comercioyjusticia.info/opinión/breve-reflexion-sobre-las-locaciones-inmobiliarias-a-la-luz-del-dnu-70/

(4) ROBIGLIO, Franco, Artículo citado.

(5) HERRERA, Emiliano “¿CÓMO CAMBIAN LOS CONTRATOS DE ALQUILER A PARTIR DEL DNU 70/23?”, Artículo publicado el 26/12/2023 en esderecho.com.ar/como-cambian-los-contrtos-de-alquiler-a-partir-del-dnu-70-23/.

(6) HERRERA, Maximiliano, Artículo citado.

(7) RESQUI PIZARRO, Jorge C. DOCTRINA “LOS CONTRATOS DE LOCACION INMOBILIARIA EN EL DNU 70/2023” publicación efectuada en fecha 28/12/2021 en el sitio aldiaargentina.microjuris.com/2023/12/29/doctrina-los-contratos-de-locación-inmobiliaria-en-el-dnu-70-23/.

(8) RESQUI PIZARRO, Jorge C. Artículo citado.

(9) VALICENTI, Ezequiel “OCHO REGLAS PARA ENTENDER EL NUEVO REGIMEN JURIDICO DE ALQUILERES (Y UNA REFLEXION FINAL)”, Artículo publicado en Diario “EL TIEMPO”, con circulación en AZUL, CACHARI GENERAL VILLEGAS, CHILLAR, Vía Internet. Sitio diarioeltiempo.com.ar/nota-ocho-reglas-para-entender-el-nujevo-regimen-juridico-de-alquileres- (y-una-reflexión-final)- - -97 18/.

(10) VALICENTI, Ezequiel, Artículo citado.